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Für Arbeiten bei Bauwerken verjähren Ansprüche auf Gewährleistung nach BGB-Werkvertragsrecht in 5 Jahren, sofern die Vertragspartner bei Abschluss des Bauvertrages keine abweichende Regelung getroffen haben. Abweichend können die Fristen durch Vereinbarung der Verdingungsordnung für Bauleistungen auf 2 Jahre verkürzt werden, wenn der Vertragspartner unmissverständlich darauf hinweist und dem anderen die Vertragsbedingungen aushändigt. Nur gegenüber einem im Baugewerbe tätigen Partner entfällt die Aushändigungspflicht.

Eine Verlängerung der werkvertraglichen Gewährleistungsfristen ist gem. § 638 Abs. 2 BGB möglich. Dies gilt auch für AGB oder Formularverträge und für den VOB-Vertrag, wenn für den AG ein erhöhtes Bedürfnis an einer ausreichenden Frist besteht (Flachdacharbeiten).

Für den Architekten stellt sich die Frage, welche Gewährleistungsfrist er seinem Bauherren empfehlen soll. Man sollte dies am Schadensrisiko des einzelnen Gewerkes orientieren. Für eine 5-jährige Gewährleistungsfrist sprechen die Daten des Bauschadensberichts der Bundesregierung. Danach treten 80% aller Schäden an Gebäuden innerhalb der ersten 5 Jahre und damit im Rahmen der Gewährleistungsfrist des BGB auf. Der Großteil dieser Schäden wird allerdings erst nach 2 Jahren festgestellt. Bei haftungsträchtigen Gewerken sollte der Architekt seinem Bauherrn zu einer 5-jährigen oder längeren Gewährleistungsfrist raten. Die Vereinbarung einer 2-jährigen Gewährleistungspflicht nach VOB empfiehlt sich bei Gewerken, die erfahrungsgemäß weniger schadensträchtig sind. Bei Malerarbeiten bspw. lässt sich nach 2 Jahren kaum noch feststellen, ob ein herstellungsbedingter oder abnutzungsbedingter Mangel vorliegt.

I.

Die Gewährleistungsansprüche des Bauherren gegen den Unternehmer verjähren nach § 638 BGB entweder nach einem Jahr oder nach 5 Jahren. Die einjährige Verjährungsfrist greift bei Arbeiten an einem Grundstück. Arbeiten an einem Bauwerk verjähren -erst nach fünf Jahren.

Neben der Verjährung für BGB-Bauverträge, ist die Verjährung des VOB-Bauvertrages im § 13 Nr. 4 VOB/B zu beachten. Ansprüche verjähren, sofern die VOB vereinbart ist, in (unter Firmen zwei Jahren) (unter Privatleuten vier Jahren), für Mängel an Bauwerken und für Arbeiten an einem Grundstück in einem Jahr. Es ist daher notwendig, die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen des Bauherren getrennt nach BGB-Bauvertrag und VOB-Bauvertrag zu untersuchen.

Die regelmäßige 30-jährige Verjährungsfrist kommt daneben bei arglistigem Verschweigen eines Baumangels in Betracht. Auch bei sogenannten entfernten Mangelfolgeschäden gilt die 30-jährige Verjährung beim BGB-Bauvertrag gemäß § 195 BGB. Im Gegensatz dazu gilt für die entfernten Mangelfolgeschäden beim VOB- Vertrag die zweijährige Verjährung. Trifft den Auftragnehmer ein Organisationsverschulden, beispielsweise dadurch, dass er die Voraussetzungen für eine sachgerechte Überprüfung der Werksleistung nicht schafft, trifft ihn ebenfalls die 30-jährige Verjährungsfrist.

Schwierigkeiten bereitet die Abgrenzung zwischen Arbeiten an einem Grundstück und Arbeiten an einem Bauwerk. Keine der beiden Alternativen ist betroffen, wenn Zulieferer bewegliche Sachen herstellen und liefern, die der Bauunternehmer in das Bauwerk einfügt. Hier gilt die übliche 6-Monatsfrist. In der Rechtsprechung ist dies beispielsweise für Alarmanlagen in einem Wohnhaus, Lieferung und Montage serienmäßiger Heizkörper, Einbau eines Heizkessels in eine vorhandene Heizungsanlage, das lose Verlegen von Teppichfliesen angenommen worden.

Arbeiten an einem Grundstück sind zum einen die Arbeiten an Grund und Boden und alle Instandsetzungs- und Änderungsarbeiten an einem Bauwerk, soweit sie nicht für die Erneuerung oder den Bestand des Gebäudes von Bedeutung sind. Sofern die Arbeiten nicht unter den Begriff "Arbeiten an einem Bauwerk" einzuordnen sind, sind sie in der Regel den Arbeiten an einem Grundstück zuzurechnen. Zu den Arbeiten an einem Grundstück mit einjähriger Verjährungsfrist zählen der Neuanstrich von Fenstern eines bestehenden Hauses, reine Erdarbeiten ohne Bauwerkserrichtung, der Hausanstrich zum Zwecke der Verschönerung der Fassade.

Unter Arbeiten an einem Bauwerk, ist die Herstellung eines neuen Gebäudes sowie die Arbeiten, die für die Erneuerung und den Bestand des Hauses von wesentlicher Bedeutung sind anzusehen. Als Arbeiten an einem Bauwerk mit 5-jähriger Verjährungsfrist werden von der Rechtsprechung beispielsweise die Verlegung eines Teppichbodens, das Ausschachten einer Baugrube, die Neuisolierung der Kelleraußenwände, Neuerstellung eines Sichtschutzzaunes, die Installation einer Hoftoranlage, der Einbau von Schrankwänden, die Erneuerung eines Terrassenbelages, die Errichtung eines Wintergartens, der Austausch sämtlicher Fensterscheiben durch Isolierglas, die Erneuerung eines Hausanstrichs oder sonstige umfangreiche Malerarbeiten angesehen.

Die Abgrenzung ist gelegentlich schwierig und eine Einzelfallentscheidung. Instandsetzungs- und Umbauarbeiten sind jedenfalls dann Arbeiten bei Bauwerken, wenn entsprechende Leistungen bei Neuerrichtung "Arbeiten bei Bauwerken" wären und sie nach Umfang und Bedeutung solcher Neubauarbeiten vergleichbar sind.

Auch die Unterscheidung zwischen dem unmittelbaren Schaden oder dem entfernten Mangelfolgeschaden ist für die Frage, wie lange Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden können, von ausschlaggebender Bedeutung. Beim BGB-Bauvertrag führt die Einordnung zu entfernten Mangelfolgeschäden zu einer Verlängerung der Verjährung auf 30 Jahre.

Die Rechtsprechung des BGH zieht die Grenze dort, wo ein enger Zusammenhang zwischen Mangel und Folgeschaden anzunehmen ist. Der BGH hat eine Typenbildung nach Tatbestandsgruppen herausgebildet, die sich durch eine an Leistungsobjekt sowie Schadenssort orientierten Güter- und Interessensabwägung ausrichtet. Danach fallen unter die kurze Verjährungszeit Planungs- oder/und Überwachungsfehler des Architekten, Mietausfälle während der Nachbesserungsarbeiten, Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung, entgangener Gewinn durch Miet- und sonstige Nutzungsausfälle, die Kosten für das Einholen eines Privatgutachtens über Bauwerksmängel. Der 30-jährigen Verjährung unterliegen die entfernten Mangelfolgeschäden wie Körperverletzungen aus Unfällen, die aus Mängeln am Gebäude hervorgehen, Inanspruchnahme durch Dritte, Brand- und Wasserschäden.

Liegt ein VOB-Bauvertrag vor, verjähren Gewährleistungsansprüche für Mängel am Bauwerk in zwei Jahren, für Arbeiten an einem Grundstück in einem Jahr. Auch die entfernten Mangelfolgeschäden verjähren nach VOB zwei Jahre nach Abnahme des Werkes. Nur für Schadensersatzansprüche aus positiver Forderungsverletzung, die mit den Werkmängeln nichts zu tun haben, gilt auch im Bereich der VOB die 30-jährige Verjährungsfrist. Mängelansprüche vor der Abnahme verjähren gleichfalls in 30 Jahren.

II.

Die VOB gilt nur für die vom Unternehmer geschuldeten Bauleistungen, nicht aber für Architekten- und Ingenieurleistungen. Werden zwischen dem Bauherren und dem Architekten keine besonderen Absprachen getroffen, verjähren die Ansprüche nach herrschender Meinung gemäß § 638 BGB in 5 Jahren, sofern sich die Mängel des Architektenwerkes in dem Bauwerk selbst ausgewirkt haben. Geht es um mangelhafte Pläne, die ausschließlich Arbeiten am Grundstück dienen sollen, gilt die Verjährungsfrist von einem Jahr. Ist der Architektenvertrag ausnahmsweise nur als Dienstvertrag zu qualifizieren, gilt die 30-jährige Verjährungsfrist.

Auch bei arglistigem Verhalten und Organisationsverschulden haftet der Architekt 30 Jahre. Die Haftung erstreckt sich daher auch auf seine Erfüllungsgehilfen (örtlicher Bauleiter), wenn diese Baumängel oder vorhandene Eigenschaften arglistig verschweigen oder vorspiegeln. Der Architekt muss daher die organisatorischen Voraussetzungen schaffen, damit die Mängelfreiheit bei Fertigstellung des Werkes überprüft werden kann. Dies ist eine Hauptpflicht! (BGH vom 12.03.92) Gelingt es dem Architekten, eine umfassende und sorgfältige Organisation seines Büros nachzuweisen, trifft ihn nur die regelmäßige 5-jährige Verjährung. Die Kammern vermitteln hierzu ein dokumentiertes Qualitätssicherungssystem (DIN-EN-ISO-Normen 9000ff.).

Auch hier gibt es Grenzfälle. Die Bausummenüberschreitung ist weder ein Mangel am Bauwerk noch ein enger Mangelfolgeschaden im Sinne des § 635 BGB. Da diese Leistung dem Kernbereich architektonischer Tätigkeit zuzurechnen ist, wird man sie dennoch der Haftung aus § 635 zuweisen, wenn die Pflichtverletzung des Architekten auf unmittelbare Planungs- und Vergabefehler oder eine mangelhafte Objektüberwachung zurückzuführen sind.

In einem Restbereich kann die Baukostenüberschreitung als Verletzung von Nebenpflichten angesehen werden und der positiven Vertragsverletzung mit einer 30-jährigen Verjährungsfrist zugeordnet werden. Dieser Bereich betrifft insbesondere Hinweis- und Aufklärungspflichten des Architekten. Dazu gehört die allgemeine Pflicht zur Beachtung der wirtschaftlichen Belange des Auftraggebers. Der Architekt hat den Bauherren bspw. darauf hinzuweisen, dass zusätzliche Sonderwünsche oder die Erweiterung des Bauvorhabens zu einer Kostensteigerung führen können.

Die 5-jährige Verjährungsfrist für Architektenleistungen gilt nur für Leistungspflichten nicht für bloße Nebenpflichten. Nebenpflichten können nur Schadensersatzansprüche wegen positiver Vertragsverletzung nach sich ziehen. Bei Verletzung von Haupt- oder/und Nebenleistungspflichten greifen dagegen die §§ 635 ff BGB.

Bei der Beurteilung, ob eine Leistungspflicht betroffen ist, können nicht die Teilleistungen der Leistungsbilder der HOAI herangezogen werden. Grundsätzlich handelt es sich hierbei nur um eine Gebührenregelung. Auch die Betrachtung der einzelnen Teilleistungen zeigt, dass hier nicht unbedingt Pflichten gegenüber dem Bauherren formuliert werden, sondern notwendig Vorarbeiten für die eigene Tätigkeit des Architekten. Darüber hinaus sind in der HOAI einige Nebenpflichten aufgeführt, deren Erfüllung der Bauherr nicht im Klageweg durchsetzen kann.

Seitdem der Achitektenvertrag als Werkvertrag anerkannt wurde und der Architekt nicht ein körperliches Werk, sondern das Entstehenlassen des Bauwerks durch Einzeltätigkeiten, wie Planung Koordinierung, Ausschreibung, künstlerische Gestaltung, Rechnungsprüfung, Bauaufsicht, Objektüberwachung schuldet, kommt es auf die Differenzierung, ob sich die Leistungen im Bauwerk selbst ausgewirkt haben, nicht mehr an. Sämtliche Leistungen des Architekten sind unter dem Begriff Arbeiten bei Bauwerken zu subsumieren, sofern es sich dabei um eine Haupt- und/oder Nebenleistungspflicht des Architekten handelt, der Vertrag als Werkvertrag zu qualifizieren ist und Leistungen in Zusammenhang mit der geplanten Herstellung oder Veränderung eines Bauwerkes stehen.

Die Verjährung beginnt mit der Vollendung des Architektenwerkes. Dies setzt voraus, dass sämtliche nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen erbracht wurden. Eine Abnahme im Sinne des § 640 Abs. 1 BGB kann durch die körperliche Übergabe des erstellten Werkes oder auch in der Billigung des Werks als im wesentlichen vertragsgemäß liegen. Mindestvoraussetzung für die Abnahme der Architektenleistung ist, dass diese abnahmefähig ist, d.h. das Werk ist vollendet oder die Leistung vertragsgemäß erbracht. Dies ist eine Frage des Einzelfalls. Das Architektenwerk kann als abgenommen gelten, wenn das Bauwerk errichtet und die endgültige Kostenfeststellung und die Schlussrechnung des Architekten dem Bauherrn überreicht hat. Beim Architektenvertrag stellt sich ein Sonderproblem, wenn dieser die LP 9 mitumfasst. Die Architektenleistung ist in diesem Fall erst dann erbracht, wenn kurz vor dem Ablauf des letzten Gewährleistungsanspruches des Bauherren gegen einen Bauunternehmer der Architekt entsprechend seiner Vertragspflicht das Objekt zwecks Feststellung etwaiger Mängel besichtigt und bei Feststellung etwaige Mängel deren Beseitigung überwacht hat.

Nur durch eine durch Individualabsprache vereinbarte Teilabnahmeverpflichtung nach der LP 8 oder durch einen separaten Abschluss eines gesonderten Objektbetreuungsvertrages kann die Verlängerung der Gewährleistungspflicht verhindert werden. Trifft der Architekt keine entsprechende Individualabsprache, kann seine Gewährleistung möglicherweise noch Jahre in der Schwebe bleiben. Der Gesetzgeber hat allerdings durch die Änderung des § 15 Abs. 2 Ziff. 9 HOAI die Verzögerung des Fristbeginns auf die Dauer von längstens 5 Jahren seit Abnahme der Bauleistung verkürzt.

Hat keine Abnahme der Architektenleistung stattgefunden, beginnt die Verjährung gemäß § 638 Abs. 1 Satz 2 BGB mit der endgültigen Verweigerung der Abnahme durch den Bauherren. Dies gilt insbesondere für den Fall der Kündigung, auch wenn die Kündigung im Ergebnis unberechtigt ist. Gleiches gilt, wenn der Architekt seine Arbeiten endgültig einstellt.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH gebietet es die dem Architekten vom Auftraggeber eingeräumte Vertrauensstellung, dem Bauherren im Laufe der Mängelursachenprüfung auch Mängel des eigenen Architektenwerkes zu offenbaren, damit der Bauherr seine Rechte auch gegen den Architekten rechtzeitig vor Eintritt der Verjährung wahrnehmen kann. Verletzt er schuldhaft diese Untersuchungs- und Beratungspflicht, so ist er dem Bauherren wegen positiver Vertragsverletzung auf die Dauer von 30 Jahren verpflichtet. Ist der primäre Gewährleistungsanspruch des Bauherren durch eine Verletzung der Beratungspflicht verjährt, wird er so behandelt als wäre die Verjährung nicht eingetreten (Sekundärhaftung).